Zakup domu w stanie surowym a zwolnienie z PCC - interpretacja KIS

Dom w budowie nie może być użytkowany i nie zaspakaja on potrzeb mieszkaniowych. Sprzedaż takiego domu nie korzysta więc ze zwolnienia z PCC.

(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 stycznia 2024 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.486.2023.1.BZ)

Regulacje ustawowe

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 170), dalej: ustawy o PCC, przewidziano jednak pewne zwolnienia z PCC. Jedno z nich - obowiązujące od 31 sierpnia 2023 r. (art. 9 pkt 17 ww. ustawy) - zwalnia od PCC sprzedaż, której przedmiotem jest:

prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

- jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Jest to zwolnienie - w uproszczeniu mówiąc - na zakup pierwszego mieszkania.

Stan faktyczny

W sprawie rozstrzyganej w przywołanej na wstępie interpretacji, podatnik kupił dom w stanie surowym zamkniętym. Nie posiadał on na własność ani na współwłasność żadnych innych nieruchomości, ani udziałów w nich. Powstały wątpliwości, czy do tej transakcji powinno być zastosowane zwolnienie z PCC dotyczące zakupu pierwszego mieszkania.

Stanowisko organu podatkowego

Organ podatkowy uznał, że do sprzedaży domu w stanie surowym nie można zastosować zwolnienia z PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Aby bowiem umowa sprzedaży podlegała zwolnieniu na tej podstawie, to jej przedmiotem musi być budynek/lokal mieszkalny (lub prawo do niego). Uwzględniając definicje budynku zawarte w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) organ podatkowy uznał:

"(...) budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W opisie stanu faktycznego wskazał Pan, że nabyty przez Pana budynek był w stanie surowym zamkniętym i nie był oddany do użytkowania. Zatem budynek w takim stanie nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

(...) Umowa sprzedaży dotycząca budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym), nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC - przyp. red.).

Skoro więc nabył Pan nieruchomość - budynek mieszkalny jednorodzinny w stanie surowym zamkniętym, nie oddany do użytkowania, to nie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. (...)"

Od redakcji:

Podobnie uznał również Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 21 grudnia 2023 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.434.2023.2.JKU. Zaznaczamy przy tym, że z innych interpretacji indywidualnych dotyczących omawianego zwolnienia z PCC wynika m.in., że nie ma ono zastosowania także, gdy:

nabywca posiada nieruchomość mieszkalną w innym kraju - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 20 grudnia 2023 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.359.2023.3.JKU,
małżonkowie (rozdzielność majątkowa) kupują budynek mieszkalny (udziały po 50%), ale jeden z małżonków jest właścicielem innej nieruchomości mieszalnej (aby daną sprzedaż objąć zwolnieniem, oboje kupujący - tu: małżonkowie - muszą spełniać warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC) - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 3 stycznia 2024 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.490.2023.1.AD,
przedmiotem nabycia nie jest cały budynek/lokal, lecz wyłącznie udziały w nim - interpretacje indywidualne Dyrektora KIS z 3 stycznia 2024 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.460.2023.1.JKU i z 29 grudnia 2023 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.263.2023.1.DR; jeżeli jednak przedmiotem sprzedaży jest cały budynek, to nawet gdy nabywców jest kilku (np. rodzice z dzieckiem, konkubenci, którzy kupują nieruchomość na współwłasność) zwolnienie z PCC jest możliwe (jeżeli dla wszystkich nabywców jest to pierwsze mieszkanie/dom) - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 8 listopada 2023 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.320.2023.1.AD.

Nadmieniamy, że gdy podatnik zamierza kupić pierwsze mieszkanie/dom, ale posiada on niedokończony dom (np. w stanie surowym), wówczas zwolnienie z PCC przysługuje (por. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 26 stycznia 2024 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.511.2023.2.JS).